연말정산 시즌, 가장 큰 환급을 노릴 수 있는 이 항목을 놓치고 계신가요?
장기주택저당차입금 소득공제, 2주택자도 받을 수 있을까? 2025 연말정산 최대 2,000만원 환급받는 조건, 주택 수 판단 기준, 분양권·오피스텔·배우자 명의 사례까지 완벽 정리. 지금 바로 확인하세요!
12월이 되면 직장인들 사이에서 가장 뜨거운 화제가 하나 있죠. 바로 연말정산입니다. 특히 올해는 시중 금리가 4%대 초중반까지 치솟으면서 주택담보대출 이자 부담이 유독 컸던 한 해였습니다.
“우리 집 대출 이자만 한 달에 100만 원이 넘는데, 이걸 공제받을 수 있다고?”
네, 맞습니다. 장기주택저당차입금 소득공제만 제대로 챙겨도 수십만 원에서 많게는 수백만 원까지 환급받을 수 있습니다. 하지만 여기서 많은 분들이 막히는 지점이 있습니다.
“내가 집이 있긴 한데… 공제 대상일까?”
“배우자 명의로 공동 소유 중이면 어떻게 되지?”
“분양권도 주택 수에 포함되나?”
이번 글을 통해 장기 주택담보대출 이자 상환액 소득공제에 대한 중요한 정보를 확인하실 수 있습니다.
공제 한도 확대: 이자 상환액에 대한 소득공제 한도 역시 늘어났습니다. 기존 300만 원부터 1,800만 원까지였던 한도가 이제 600만 원부터 2,000만 원까지로 확대 적용됩니다.
소득공제 대상 요건: 만기 10년 이상 장기 주택담보대출의 이자 상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있습니다. 다만, 근로자 본인, 대상 주택, 그리고 대출 요건을 모두 충족해야만 혜택 적용이 가능합니다.
주택 기준시가 상향 (2024년 귀속 연말정산부터 적용): 2024년 귀속 연말정산(2025년 초 진행)부터는 소득공제 대상 주택의 기준시가 기준이 5억 원에서 6억 원으로 상향 조정되었습니다.
장기주택저당차입금 소득공제란 정확히 무엇인가요?
한마디로 정리하면, 집 살 때 받은 대출의 ‘이자’를 소득공제해 주는 제도입니다.
구체적으로는 이런 조건입니다:
- 근로자가 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 주택을 구입
- 그 주택에 저당권을 설정하고
- 10년 이상 장기 주택담보대출을 받았다면
- 그 대출 이자 상환액을 연말정산에서 소득공제
공제 한도는 얼마나 될까요?
2024년 1월 1일 이후 지급하는 이자부터 한도가 대폭 확대되었습니다.
| 장기주택저당차입금 조건 | 한도액 |
|---|---|
| 상환기간 15년 이상 | 800만원 |
| 상환기간 10년 이상 (고정금리 또는 비거치식) | 600만원 |
| 상환기간 15년 이상 (고정금리 또는 비거치식) | 1,800만원 |
| 상환기간 15년 이상 (고정금리 그리고 비거치식) | 2,000만원 |
주의할 점: 장기주택저당차입금 + 주택임차차입금 + 주택마련저축 공제액을 모두 합쳐서 위 한도를 넘을 수 없습니다.
금액이 상당히 크죠? 그래서 이 공제는 연말정산에서 가장 큰 절세 효과를 낼 수 있는 핵심 항목으로 꼽힙니다.
국세청 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 안내주택 수 판단 기준, 왜 이렇게까지 중요한가요?
여기서부터가 핵심입니다. 장기주택저당차입금 소득공제는 과세연도 12월 31일 기준으로 **’무주택 또는 1주택 세대’**만 받을 수 있습니다.
공제 대상자 요건
- 과세기간 종료일(12월 31일) 현재
- 0주택 세대 또는 1주택을 보유한 세대의 세대주
- 일정 요건을 충족하는 세대원도 포함
세대 구성원이 보유한 주택을 모두 합쳐서 2주택 이상이면 공제가 불가능합니다.
그런데 여기서 희망적인 소식 하나!
연중에 잠깐 2주택이었다가, 12월 31일에 1주택이면 공제 가능합니다. 즉, 집을 팔고 사는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 건 괜찮다는 뜻입니다.
실전 사례로 보는 장기주택저당차입금 공제 Q&A
❓ 무주택 세대원이 대출을 받는 경우
가능합니다. 다만 조건이 까다롭습니다.
다음 두 가지 조건을 모두 만족해야 합니다:
조건 1:
세대주가 근로소득이 없거나, 근로소득이 있더라도 주택임차차입금·장기주택저당차입금·주택청약종합저축 공제를 하나도 받지 않을 것
조건 2:
세대원 본인이 근로소득이 있고, 본인 명의의 주택에 대해 장기주택저당차입금 요건을 모두 충족하며, 그 주택에 실제 거주할 것
쉽게 말해, “나는 세대원인데 집 샀으니까 나도 공제받자”가 아니라, 세대주가 주택 관련 공제를 안 받고, 본인이 직접 살면서 모든 요건을 다 맞춰야 한다는 뜻입니다.
❓ 분양권을 갖고 있는 경우
분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
국세청에서 정리한 내용을 보면, 장기주택저당차입금 공제 적용 시 주택분양권은 주택법상 주택이 아니기 때문에 주택 수에 포함하지 않습니다.
실제 사례:
A씨는 분양권 1개를 보유한 상태에서 완공된 아파트(취득 당시 기준시가 5억 원)를 새로 구입하고 장기주택담보대출을 받았습니다. 이 경우 주택 수는 1주택으로 보아 공제 대상이 됩니다.
단, 새로 취득한 주택이 취득 당시 기준시가 6억 원 이하여야 하고, 저당권 설정·상환기간 등 기타 요건을 모두 충족해야 합니다.
❓ 배우자가 주택을 보유 중인 경우
공제가 어렵습니다.
장기주택저당차입금 소득공제는 “세대” 단위로 주택 수를 계산합니다. 배우자가 아무리 기준시가가 낮은 주택을 보유하고 있더라도, 그 주택은 주택 수에 포함됩니다.
(참고: 공시가 낮은 주택을 빼주는 건 취득세입니다. 소득세는 다릅니다!)
❓ 판매목적 주택(매매사업자 재고자산)
공제 불가합니다.
경매·매매용으로 취득한 ‘판매 목적 주택’도 주택 수에 포함됩니다. 부동산매매업을 하면서 재고자산으로 보유하는 주택은 모두 세대가 보유한 주택 수에 포함되기 때문에, 12월 31일 기준 2주택 이상이면 장기주택저당차입금 공제는 적용되지 않습니다.
❓ 임대사업자 등록 주택을 보유한 경우
역시 공제 불가입니다.
임대사업자 등록 여부와 상관없이, 임대 목적으로 보유 중인 주택도 주택 수에 포함됩니다. 이미 임대주택 1채를 보유한 상태에서 새로 취득한 주택에 대해 장기주택저당차입금 공제를 받으려 하면 → 세대 기준 2주택 세대가 되어 공제 대상에서 제외됩니다.
❓ 오피스텔은 어떻게 보나요?
여기가 많이 헷갈리는 부분입니다. 국세청 유권해석을 참고하면:
오피스텔 담보대출 이자는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상에서 제외됩니다.
(오피스텔은 주택법상 주택이 아니기 때문)
그렇다면 주택 수 판정에서는?
오피스텔은 주택법상 주택이 아니기 때문에, 다른 주택의 “1주택 여부”를 판정할 때 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않습니다.
예시:
B씨는 오피스텔 1개와 아파트 1개를 보유하고 있습니다.
→ 주택 수 판정 시 오피스텔은 제외되므로 1주택으로 간주
→ 아파트에 대한 장기주택저당차입금 공제 가능
❓ 과세기간 중 일시적 2주택 → 연말 기준 1주택
이 경우는 공제 가능합니다.
중요한 건 12월 31일 기준입니다. 연중에 집을 사고파는 과정에서 잠깐 2주택이 되더라도, 연말에 1주택이면 공제를 받을 수 있습니다.
놓치면 후회하는 장기주택저당차입금 공제 체크리스트
연말정산을 앞두고 다음 사항을 반드시 확인하세요:
✅ 12월 31일 기준 우리 세대 주택 수는?
→ 배우자, 자녀 등 세대원 전체의 주택을 모두 합산
✅ 주택 취득 당시 기준시가는 6억 원 이하였나?
→ 현재 시세가 아닌 ‘취득 당시’ 기준시가 기준
✅ 대출 상환기간은 10년 이상인가?
→ 15년 이상이면 더 큰 공제 가능
✅ 해당 주택에 저당권이 설정되어 있나?
→ 신용대출은 해당 없음
✅ 고정금리 또는 비거치식 분할상환 방식인가?
→ 해당되면 공제 한도 대폭 상승
결론: 미리 구조를 설계하면 환급액이 달라집니다
장기주택저당차입금 소득공제는 “알면 받고, 모르면 못 받는” 수준이 아닙니다. 내 주택·대출 구조를 어떻게 설계하느냐에 따라 환급액이 완전히 달라지는 공제입니다.
연말정산 직전에 급하게 서류만 제출하기보다는, 지금 시점에서 우리 세대의 주택 수, 주택 취득 당시 기준시가, 현재 대출 조건을 한 번 정리해 보는 것이 좋습니다.
연말정산은 1년에 한 번뿐이고, 장기주택저당차입금 공제는 그 안에서도 가장 숫자가 크게 움직이는 항목 중 하나입니다.
이번에는 “대충 하다가 나중에 아쉬워하는 공제”가 아니라, 미리 구조를 설계해 두고, 자격을 확인한 뒤, 당당하게 환급을 받아내는 공제로 가져가 보시기 바랍니다.
장기주택저당차입금 소득공제 FAQ
Q. 장기주택저당차입금 소득공제란 무엇인가요?
A. 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 주택을 구입하면서 10년 이상 장기 주택담보대출을 받은 경우, 대출 이자 상환액을 연말정산에서 소득공제해 주는 제도입니다.
Q. 장기주택저당차입금 소득공제 한도는 얼마인가요?
A. 상환기간 15년 이상이면 최대 800만원, 고정금리 그리고 비거치식 분할상환 조건을 모두 충족하면 최대 2,000만원까지 공제 가능합니다.
Q. 2주택자도 장기주택저당차입금 공제를 받을 수 있나요?
A. 과세기간 종료일(12월 31일) 기준 2주택 이상이면 공제를 받을 수 없습니다. 단, 연중 일시적으로 2주택이었다가 12월 31일에 1주택이면 공제 가능합니다.
Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A. 아니요. 분양권은 주택법상 주택이 아니므로 주택 수에 포함되지 않습니다. 분양권 보유 상태에서 완공된 주택을 구입해도 1주택으로 인정됩니다.
Q. 배우자 명의 주택이 있어도 공제받을 수 있나요?
A. 어렵습니다. 장기주택저당차입금 소득공제는 세대 단위로 주택 수를 계산하므로, 배우자가 주택을 보유하고 있으면 주택 수에 포함됩니다.
Q. 오피스텔 담보대출도 공제 대상인가요?
A. 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 장기주택저당차입금 소득공제 대상에서 제외됩니다. 단, 주택 수 판정 시에도 포함되지 않습니다.
Q. 임대사업자 등록 주택이 있으면 공제가 불가능한가요?
A. 네. 임대사업자 등록 여부와 관계없이 임대 목적 주택도 주택 수에 포함되므로, 2주택 이상이면 공제 대상에서 제외됩니다.
Q. 장기주택저당차입금 공제를 받기 위한 기본 요건은 무엇인가요?
A. ①취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택 ②저당권 설정 ③10년 이상 상환기간 ④12월 31일 기준 무주택 또는 1주택 세대 요건을 모두 충족해야 합니다.