이사 준비하면서 가장 머리 아픈 게 바로 ‘전세 자금 대출’이죠? 은행 창구에 갔더니 말은 너무 어렵고, 상품 종류는 왜 이렇게 많은지… 저도 이번에 이사를 준비하면서 머리가 터지는 줄 알았습니다.
특히 2026년부터는 ‘공시가 126% 룰’ 때문에 빌라나 오피스텔 들어가시는 분들은 자칫하면 보증금 반환 보증 가입이 거절될 수도 있습니다. 내 소중한 전세금을 지키려면 아는 게 힘입니다.
오늘은 제가 직접 발로 뛰며 분석한 전세대출 3대장(HF, HUG, SGI)의 차이점을, 복잡한 용어 싹 빼고 딱 ‘내 상황에 맞는 것’만 고를 수 있게 정리해 드립니다. 프리랜서, 무직자, 혹은 깡통전세가 걱정되는 분이라면 이 글을 꼭 끝까지 읽어보세요.
전세대출 3대장, 한눈에 비교하기 (요약표)
우리가 흔히 말하는 전세대출은 보증서를 끊어주는 기관에 따라 크게 3가지로 나뉩니다. 각 기관마다 중요하게 보는 기준이 완전히 다르기 때문에, 내 ‘스펙(소득, 신용)’과 ‘집 상태’에 맞춰 골라야 합니다.
아래 표를 먼저 확인하세요. 바쁘신 분들을 위해 핵심만 추렸습니다.
| 구분 | HF (주택금융공사) |
HUG (주택도시보증공사) |
SGI (서울보증보험) |
|---|---|---|---|
| 핵심 특징 | 나의 소득 & 신용 가장 무난함 |
집 상태 & 공시가격 (안심전세 특화) |
신용점수 & 한도 고가 전세 가능 |
| 최대 한도 | 수도권 2.22억 (지방 1.6억) |
최대 4억 원 | 최대 5억 원 (가장 넉넉함) |
| 소득 요건 | 연소득 3.5~4배 (소득 증빙 필수) |
무소득자 가능 (프리랜서/주부) |
소득 무관 (DTI/신용 중시) |
| 보증금 제한 | 수도권 7억 이하 (지방 5억) |
수도권 7억 이하 (지방 5억) |
제한 없음 |
| 집주인 동의 | 불필요 | 필요 (채권양도 통지) |
필요 (질권설정) |
| 2026 주의사항 | 스트레스 DSR 적용 반환보증 별도 가입 |
126% 룰 강력 적용 (가입 거절 주의) |
고가 전세 유리 금리가 높음 |
| 추천 대상 | 4대보험 직장인 (금리 최우선) |
무직자, 깡통전세 걱정 (보증금 사수) |
고소득 전문직 고가 아파트 |
💡 핵심 포인트:
- 직장인: 금리가 가장 저렴한 HF가 유리합니다.
- 프리랜서/주부: 소득 증빙이 어렵다면 HUG가 답입니다.
- 고액 전세: 보증금이 7억(수도권)을 넘거나 대출이 5억 필요하다면 SGI를 봐야 합니다
“안심전세 HUG”, 2026년엔 ‘126% 룰’ 모르면 거절당합니다
가장 인기가 많은 HUG(주택도시보증공사) 안심전세대출은 ‘대출’과 ‘보증금 반환 보증’이 동시에 가입되는 게 최대 장점입니다. 집주인이 돈 안 돌려주면 HUG가 대신 주니까 안심이죠.
하지만 2026년 기준, 빌라나 오피스텔에 들어갈 때 반드시 체크해야 할 무서운 규칙이 있습니다. 바로 ‘공시가격 126% 룰’입니다.
⚠️ 공시가격 126% 룰이란?
집값이 뻥튀기된 깡통전세를 막기 위해, HUG에서는 공시가격의 126%까지만 보증 가입을 받아줍니다. 이 한도를 1원이라도 넘으면? 가입 자체가 거절됩니다.
부동산에서 “요즘 시세가 올라서 괜찮아요”라고 해도 믿지 마세요. HUG는 오직 이 공식대로만 심사합니다. 계약 전 등기부등본 확인과 함께 이 계산은 필수입니다.
2. 아래 공식을 적용해 안전 한도 계산
1억 원 × 1.26 = 1억 2,600만 원
(전세금이 이 금액을 넘으면 HUG 가입 불가 ❌)
유형별 추천: 나는 어떤 걸 골라야 할까?
① HF (한국주택금융공사) – “가성비 갑, 하지만 연봉의 벽”
가장 일반적이고 금리가 저렴해서 ‘1순위’로 고려해야 할 상품입니다. 은행 창구에서 “버팀목”이나 “일반 전세대출” 상담받으면 대부분 이걸로 안내받습니다.
- 핵심 기준: 철저하게 나의 연봉과 신용을 봅니다.
- 대출 한도: 수도권 2.22억 원 (일반 시중은행 상품 연계 시 최대 4억까지 가능하지만, 보통 연소득의 3.5~4배 까지만 나옵니다.)
- 집주인 동의: 불필요. (이게 제일 큰 장점입니다. 집주인 눈치 안 보고 진행 가능)
HF 한국주택금융공사 상품확인하기연봉이 높고 4대 보험이 되는 직장인에게는 축복 같은 상품입니다. 하지만 입사 1년 미만이거나 연봉이 적다면 한도가 확 줄어듭니다.
⚠️ 주의: HF 대출은 ‘전세금 반환 보증’이 자동 가입되지 않습니다. 대출은 대출대로 받고, 전세금 지키는 보증보험은 별도로 꼭 가입하셔야 합니다.”
② SGI (서울보증보험) – “한도 깡패, 고소득자 & 고가 전세용”
HUG나 HF는 전세보증금이 수도권 기준 7억 원을 넘으면 가입 자체가 안 됩니다. 하지만 SGI는 이 제한이 없습니다.
- 핵심 기준: 소득보다는 나의 신용점수(NICE, KCB)와 높은 한도를 봅니다.
- 대출 한도: 최대 5억 원. (3대장 중 가장 넉넉함)
- 보증금 제한: 없음. (전세가 10억, 20억짜리도 가능)
- 집주인 동의: 필수 (질권설정). 집주인이 가장 싫어하는 방식일 수 있습니다. 등기부등본에 기록이 남을 수 있어 꺼리는 집주인이 많습니다.
SGI 서울보증보험 상품 확인하기금리가 3대장 중 가장 비쌉니다. 하지만 강남권 아파트나 고가 전세로 들어간다면 선택지는 SGI 뿐입니다.
특이점: 126% 룰에서 HUG보다는 아주 조금 더 유연한 편이나, 기본적으로 KB 시세가 확실히 잡히는 아파트에 들어갈 때 유리합니다. 빌라/오피스텔에는 잘 안 씁니다.
③ HUG (주택도시보증공사) – “프리랜서의 희망, 하지만 깐깐해진 심사”
앞서 강조했던 것처럼 ‘집 상태’를 가장 중요하게 봅니다.
- 핵심 기준: 집의 공시가격 (안심전세).
- 소득 요건: 무소득자도 가능. (신용점수와 집만 문제없다면 진행)
- 집주인 동의: 필요 (채권양도 통지). 집주인에게 “보증금 반환 권리를 HUG로 넘깁니다”라는 우편물이 날아갑니다. SGI보다는 덜 부담스러워하지만, 여전히 집주인 동의는 받아야 합니다.
HUG 주택도시보증공사 바로가기유일하게 전세금 반환 보증이 대출과 세트(1+1)로 가입됩니다. 즉, 깡통전세가 걱정된다면 HUG가 가장 마음이 편합니다. 하지만 2026년부터 적용되는 공시가 126% 룰 때문에, 신축 빌라나 오피스텔은 가입 거절되는 사례가 속출하고 있습니다. 위에서 계산해 드린 126% 계산기로 꼭 미리 확인하세요!”
전세대출은 한 번 받으면 2년 동안 이자를 내야 하는 상품입니다. 0.1%의 금리 차이가 매달 치킨 한 마리 값을 좌우하죠.
무턱대고 부동산에서 연결해 주는 대출 상담사 말만 믿지 마시고, 오늘 정리해 드린 HF, HUG, SGI의 차이를 기억하셔서 내 상황에 가장 유리한 상품을 선점하시길 바랍니다.