긴급! 7월부터 바뀌는 대출 규제, 지금 확인하세요
여러분, 혹시 올해 하반기에 집 구매를 계획하고 계신가요? 그렇다면 반드시 알아둬야 할 중요한 소식이 있어요. 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계 때문에 주택담보대출 받기가 훨씬 까다로워질 예정이거든요.
2025년 6월 30일 업데이트
금융위원회에서 6월 28일 이전에 입주자모집공고가 난 아파트 단지는 중도금과 잔금 모두 6억원 이상 대출이 가능하다고 설명했습니다.
27일 입주자 모집공고가 나온 청약들은 종전규정을 적용받습니다.
단, 세입자가 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 받아 전세보증금을 구해오면, 수분양자가 그 돈을 받아서 분양 대금을 충당하는 방식은 불가능합니다.
2025년 6월 29일 업데이트
. 고가 부동산 시장에 미치는 영향
자기자금과 기존 주택 매각 자금을 바탕으로 대출을 활용해 20억원대 고급 부동산에 투자하려던 실수요자들이 대출 한도 축소로 인해 접근성에 제약을 받게 되었습니다.
(1) 매수 수요 감소에 따른 가격 조정 압력
구매 희망자 수가 줄어들면서, 기존에 매물을 철회했던 판매자들도 상황이 달라질 수 있습니다. 이들은 주택을 매각한 후 6개월 이내에 전입 신고를 완료해야 타 지역으로의 이주가 가능하므로, 빠른 거래 성사를 위해 가격 조정을 고려할 가능성이 높습니다.
(2) 매도자 측면에서의 공급 위축 가능성
다만 상급지 부동산 소유자들 역시 대출 한도 감소로 인해 매각 후 이주할 대안 주택 마련이 어려워진다면, 굳이 보유 부동산을 시장에 내놓을 이유가 없습니다. 이는 결국 시장 공급 부족 현상을 지속시킬 수 있어, 어느 가격대에서부터 매물이 등장하기 시작하는지가 핵심 관찰 포인트가 될 것입니다.
상위 가격대에서 대출 제약으로 인한 할인 매물이 먼저 나타난다면, 이를 기회로 보는 갈아타기 수요가 활성화될 수 있습니다. 동시에 기존 보유자들도 6개월 내 매각 의무로 인해 과도한 가격 상향 조정은 어려울 것으로 예상됩니다.
(3) 중간 가격대 무주택자에 대한 영향
종잣돈 1~2억원 규모에 5억원 미만의 대출 한도로 내 집 마련을 계획했던 무주택자들은 이번 규제의 직접적 영향권에서 벗어나 있습니다. 기존 계획했던 예산 범위 내에서 주택 구입을 진행하셔도 무방하며, 대출 한도 자체가 축소되는 상황은 아니기 때문입니다.(다만, 생애최초 주택구매 대출의 경우, LTV가 80%에서 70% 하향조정 된 부분은 주의가 필요합니다.)
(4) 고액 대출 활용 계획자에 대한 제안
6억원 이상의 대출 한도를 바탕으로 10억원대 부동산을 검토하고 계셨던 분들이 실질적 타격을 받을 것으로 보입니다. 앞서 언급한 매도자들의 거래 패턴 변화에 따라 해당 가격대 매물들이 하향 조정될 가능성을 염두에 두시고, 성급한 포기보다는 시장 동향을 면밀히 관찰하시기를 권해드립니다.2025년 6월 23일 업데이트
신한은행, 7월부터 주담대 일부 접수 일시 중단
• 중단 대상: 수도권 대출모집인을 통한 주택담보대출 신규 접수
• 시행 시점: 6월 25일부터 7월 신규 건 대상
• 지방은 제외, 영업점 • 앱 비대면 접수는 정상 운영
• 배경: 대출 쏠림 방지 및 7월 DSR 3단계 규제 앞둔 수요 급증 대응
대출 한도가 얼마나 줄어들까?
새로운 규제가 적용되면 수도권에서 집을 살 때 받을 수 있는 대출 금액이 기존보다 3~5% 감소해요.
구체적인 예를 들어볼게요:
- 연봉 1억원인 직장인이 30년 만기로 대출받는 경우
- 현재: 최대 6억 2,700만원
- 7월 이후: 최대 5억 9,400만원
- 차이: 무려 3,300만원 감소!
이제 모든 대출이 스트레스 테스트 대상
기존: 주택담보대출과 일부 신용대출만 절반 수준으로 적용
변경: 은행부터 2금융권까지, 주담대·신용대출·기타대출 모든 대출에 100% 풀 적용
쉽게 말해, 대출 심사가 2배 더 까다로워진다는 뜻입니다.
단계별 변화 한눈에 보기
| 구분 |
1단계 (2024.2~) |
2단계 (2024.9~) |
3단계 (2025.7~) NEW
|
|---|---|---|---|
| 은행권 적용 | 주택담보대출 | 주택담보대출 + 신용대출 |
주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출 등 |
| 2금융권 적용 | 미적용 | 주택담보대출 |
주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출 등 |
| 스트레스 금리 |
0.38%
(25% 적용)
|
0.75%
(50% 적용)
|
1.5%
(100% 적용)
4배 증가!
|
누가 가장 큰 타격을 받을까?
고소득자일수록 더 큰 충격
- 소득이 높을수록 대출한도 감소폭이 더 커집니다
- 기존에 여러 대출을 보유한 고소득 직장인들이 가장 큰 영향
예상 시나리오
연소득 8천만원 직장인의 경우:
- 2단계: 약 6억원 대출 가능
- 3단계: 약 4억 5천만원으로 1억 5천만원 감소
마지막 기회 활용법
8월 31일 전 계약 체결하면 1단계 적용
- 부동산 매매계약서 작성 완료
- 입주자모집공고 신청 완료
- 기존 0.38% 스트레스 금리로 계산 가능
🏃♂️ 지금 당장 해야 할 일
- 현재 대출 가능 한도 확인
- 필요 자금 대비 부족분 파악
- 8월 말 전 계약 체결 가능 물건 탐색
- 기존 대출 구조 재점검 및 최적화
💡 금리 유형별 대출 한도 비교 (연소득 1억원 기준)
- 주기형 (5년 주기 금리변동): 6억 3,500만원 ⭐
- 혼합형 (5년 고정 후 6개월 주기): 5억 9,400만원
- 변동형: 5억 7,400만원
💰 꿀팁: 고정금리나 주기형이 변동금리보다 더 많은 금액을 빌릴 수 있어요!
수도권·규제지역 주택대출 주요 변화(6.28 업데이트)
6월 28일부터 본격 시행되는 이번 조치는 특히 수도권 및 규제지역을 중심으로 대출 규제가 강화됩니다.
✅ 핵심 요약
- 가계대출 총량관리목표:
- 금융권: 하반기 대출 계획 50% 축소
- 정책대출: 연간 공급계획 대비 25% 감축
- 생애최초 주택구입자 LTV 축소
- (기존) 80% → (변경) 70%
- 전입신고 필수, 6개월 내 전입 완료 조건
1. 주담대 한도 제한
- 총대출한도: 최대 6억 원으로 제한 (기존에는 총대출한도 없음)
2. 실거주 목적 외 주택구입 차단
- 2주택자 이상: 원칙적 금지
- 1주택자 추가 매입: 지역·조건 따라 제한 (LTV 최대 50~60%)
3. 생활안정자금 목적 한도 제한
- 1주택자: 최대 1억 원
- 다주택자: 원칙적 금지
4. 대출 만기 제한
- 주담대 만기: 30년 이내로 제한 (기존 최대 40년 가능)
5. 소유권 이전 조건 전세대출 금지
- 집을 구매한 사람은 소유권 이전 전까지 전세대출 금지
- 조건부 전세대출도 동일 적용
6. 신용대출 한도도 강화
- 연소득 이내로 제한 (기존 연소득 1~2배 수준)
주거래은행 고정관념 버리기
많은 사람들의 실수: 평소 이용하던 은행에서만 대출 신청
- 은행들은 당연히 자사 상품만 우선 추천합니다
- 해결책: 여러 금융기관을 비교 검토하여 최적 조건 찾기
- 시간 투자 대비 연간 수십만원 절약 효과
제2금융권 숨은 보석 찾기
의외로 유리한 조건을 제공하는 곳들
- 농협·신협: 조합원 우대 프로그램
- 보험회사: 고객 맞춤형 대출상품
- 상호금고: 지역 밀착형 특화상품
특별 우대 대상자라면 더욱 주목!
- 신혼부부: 결혼 관련 우대금리 프로그램
- 사회초년생: 취업 후 첫 대출 지원혜택
- 안정적 직장인: 공무원, 대기업 임직원 전용상품
스트레스DSR 3단계 관련 자주묻는 질문
Q1. 소득이 올라가면 대출한도도 늘어나는 게 아닌가요?
A. 맞습니다. 하지만 역설적 상황이 벌어집니다.
✅ 일반적인 경우: 소득 ↑ = 대출한도 ↑
❌ DSR 3단계: 소득 ↑ = 대출한도 감소폭도 ↑
실제 예시
- 연소득 5천만원: 대출한도 약 500만원 감소
- 연소득 1억원: 대출한도 약 1,500만원 감소
💡 포인트: 고소득자일수록 더 큰 타격을 받는 구조입니다.
Q2. 집단대출에도 스트레스 DSR이 적용되나요?
A. 8월 31일이 마지노선입니다.
✅ 예외 적용 조건
- 8월 31일 이전 입주자모집공고 시행 → 1단계 DSR 적용 (0.38%)
❌ 3단계 적용 대상
- 9월 1일 이후 모든 신규 집단대출 → 3단계 DSR 적용 (1.5%)
⚠️ 주의: 예외는 극히 제한적이며, 대부분의 신규 대출은 3단계 적용됩니다.
Q3. 2금융권이라도 규제가 똑같이 적용되나요?
A. 2025년 7월부터는 완전 동일합니다.
기존 (2단계까지)
- 은행: 주담대 + 신용대출
- 2금융권: 주담대만
변경 (3단계부터)
- 모든 금융권: 주담대 + 신용대출 + 기타대출
🎯 핵심: 이제 어디서 대출받든 동일한 기준 적용. 금융사 쇼핑의 의미가 줄어듭니다.
Q4. 전세자금대출도 스트레스 DSR에 포함되나요?
A. 그레이존이지만 포함될 가능성 높음
현재 상황
- 전세자금대출: 스트레스 DSR 미적용
2025년 7월 예상
- “기타대출” 범주 확대 → 전세자금대출 포함 가능성
💡 대응 방안
- 6월 내 전세자금대출 실행 (안전한 선택)
- 금융당국 최종 발표 확인 후 결정
- 전세→매매 전환 검토
⏰ 권장: 불확실성을 피하려면 3단계 시행 전 처리하는 것이 유리
Q5. 스트레스 DSR로 인해 실제 대출금리가 올라가나요?
A. 실제 금리는 그대로, 한도만 줄어듭니다
❌ 오해: 스트레스 금리 1.5% = 대출금리 1.5% 인상
✅ 실제: 대출한도 산정용 계산 금리일 뿐
구체적 예시
- 실제 대출금리: 연 4.5% (변동 없음)
- 한도 계산 시에만: 4.5% + 1.5% = 6.0%로 계산
- 결과: 대출한도 약 20~30% 감소
🔍 결론: 금리 부담은 그대로, 빌릴 수 있는 돈만 줄어든다고 보시면 됩니다.