최근 부동산 커뮤니티를 돌아보다가 깜짝 놀랐습니다. 많은 다주택자 분들이 “5월 전에 계약서만 쓰면 중과 피하는 거 아니냐“고 묻고 계시더라고요.
저도 처음엔 단순하게 생각했습니다. “법이 정한 기한 내에 팔 의지만 보여주면 되는 거 아닌가?” 하고요. 하지만 세무 관련 규정을 파헤쳐 보니, 이 생각대로 진행했다가는 자칫 수천만 원에서 억 단위의 세금 폭탄을 맞을 수도 있다는 사실을 알게 되었습니다.
복잡한 세법, 제가 직접 씹어서 소화하기 쉽게 정리해 드립니다. 다주택자라면 이 글을 끝까지 읽으셔야 내 자산을 지킬 수 있습니다.
💡 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약 (핵심 결론)
- 양도세 중과 배제 혜택은 ‘계약일’이 아니라 ‘잔금 청산일(또는 등기접수일)’이 기준입니다.
- 2026년 5월 9일까지 잔금을 다 받거나 등기를 넘겨야 안전합니다. (5월 10일부터는 세금 폭등)
- 중과세가 적용되면 세율 가산(+20~30%p)뿐만 아니라 장기보유특별공제(최대 30~80%)까지 날아갑니다.
1. 2026년 5월 9일, 운명의 날인 이유
부동산업계에서 2026년 5월 9일을 ‘세금 스위치(Switch)’가 켜지는 날이라고 부르는 이유가 있습니다. 바로 소득세법 시행령에 명시된 다주택자 양도세 중과 한시적 유예 기간이 끝나는 날이기 때문입니다.
현재 정부는 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 파는 다주택자에게 두 가지 큰 혜택을 주고 있습니다.
- 기본 세율 적용: 중과세율(기본세율 + 20~30%p) 대신 일반세율(6~45%) 적용
- 장기보유특별공제 적용: 보유 기간에 따라 세금을 깎아줌 (최대 30%, 1세대 1주택은 최대 80%)
하지만 이 혜택은 2026년 5월 9일까지만 유효합니다. 만약 이날을 단 하루라도 넘겨 5월 10일에 양도하게 된다면? 그동안 묵혀뒀던 세금 혜택이 물거품처럼 사라집니다.
2. 가장 큰 착각: “계약서만 쓰면 되는 거 아닌가요?”
이 부분이 오늘 이야기의 핵심입니다. 정말 많은 분들이 오해하고 계신 부분이죠.
세법에서 말하는 ‘양도시기’는 부동산 사무실에서 계약서에 도장 찍는 날이 아닙니다. 소득세법 제98조에 따르면 양도시기는 원칙적으로 ‘대금을 청산한 날(잔금일)’로 봅니다.
- 원칙: 잔금 청산일
- 예외: 잔금 전에 소유권이전등기를 한 경우, 등기접수일
시나리오별 결과 차이
- 상황: 2026년 4월 30일에 매매 계약 체결
- Case A (안전): 잔금을 2026년 5월 8일에 받음 → 중과 배제 O (세금 절약)
- Case B (폭망): 잔금을 2026년 5월 10일에 받음 → 중과 적용 X (세금 폭탄)
📌 매수자의 사정으로 잔금일이 미뤄지는 경우가 종종 있죠? 이럴 때 특약 사항에 “2026년 5월 9일 이전 잔금 지급 필수, 위반 시 매도인의 세금 손해 배상” 같은 강력한 문구를 넣거나, 미리 잔금일을 넉넉하게 앞당겨 잡는 전략이 필수입니다.
3. 중과세 적용 시 세금은 얼마나 늘어날까?
“에이, 조금 더 내면 되지”라고 생각하시면 오산입니다. 단순히 세율만 오르는 게 아니라 공제 혜택 자체가 사라지는 이중 페널티가 적용되기 때문입니다.
다주택자 중과세의 무서움 2가지
- 세율 가산: 기본세율(6~45%)에 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 더해집니다. 지방소득세까지 합치면 최고 세율이 80%를 넘을 수도 있습니다.
- 장특공 배제: 10년 넘게 보유해서 받을 수 있었던 장기보유특별공제가 ‘0원’이 됩니다.
[예시: 양도차익 5억 원 가정 시]
- 5월 9일 이전 매도: 기본세율 적용 + 장특공 혜택 = 세금 약 1억 원 대
- 5월 10일 이후 매도: 중과세율 70~80% 육박 + 장특공 0원 = 세금 약 3~4억 원 대 (※ 대략적인 추산이며, 개인별 과세표준에 따라 차이가 있습니다)
하루 차이로 억 단위의 현금이 증발할 수 있는 것입니다.
4. 지금 당장 확인해야 할 5가지 체크리스트
지금 다주택자 포지션에 계신다면, 막연히 “정책이 연장되겠지”라고 기대하기보다 최악의 상황을 대비해야 합니다. 아래 5가지를 순서대로 체크해 보세요.
- 조정대상지역 여부: 내 집이 강남 3구, 용산 등 규제지역에 속해 있는가? (비규제지역은 중과 적용 안 됨)
- 세법상 주택 수: 아파트뿐만 아니라 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되는지 확인했는가? (나도 모르게 3주택자가 되어 있을 수 있음)
- 보유 기간: 해당 주택을 취득한 지 2년이 지났는가? (2년 미만 단기 매매는 중과 유예 혜택 없음)
- 양도시기 컨트롤: 매수자와 협의하여 잔금일(또는 등기일)을 2026년 5월 9일 이전으로 확정할 수 있는가?
- 필요경비 증빙: 양도 차익을 줄이기 위한 취득세 영수증, 중개수수료, 샤시/보일러 교체 비용 영수증 등을 챙겨두었는가?
5. 연장을 기대하지 마세요
물론 내년 선거철이나 부동산 경기에 따라 정부가 중과 유예를 한 번 더 연장할 수도 있습니다. 하지만 세금 전략은 ‘확률’에 배팅하는 것이 아니라 ‘확정된 법’에 맞춰야 합니다.
2026년 5월 9일이라는 데드라인은 이미 법령에 박혀 있습니다. 만약 매도를 계획하고 계신다면, 지금부터 매물을 내놓고 잔금 일정을 타이트하게 조율하셔야 합니다. 3월, 4월이 되면 매수자 우위 시장이 되어 가격을 후려치거나 잔금일을 맞추기 어려워질 수 있습니다.
지금 바로 달력을 펴고, 내 자산의 ‘엑시트(Exit) 플랜’을 점검해 보시길 바랍니다.