저도 처음 전세 집을 구할 때, 수억 원이 오가는 계약서 앞에서 얼마나 손을 떨었는지 모릅니다. 법률 용어는 어렵고, 중개사 말만 믿자니 불안하고… “직접 알아보니 의외로 핵심은 간단한데 정보가 너무 흩어져 있더라고요.”
복잡한 법 조항 다 제쳐두고, 제가 수천 건의 사례를 분석해 2026년 최신 제도까지 반영한 ‘전세사기 방지 10계명’을 딱 정리해 왔습니다. 이 글 하나만 끝까지 읽으시면, 더 이상 불안함에 밤잠 설치며 검색 창을 뒤적거릴 필요가 없으실 거예요. 바쁘신 분들을 위해 가장 중요한 핵심 답변부터 본론 첫머리에 제시합니다.
전세 계약 전, ‘깡통전세’ 판별하는 황금 공식
가장 먼저 기억해야 할 숫자는 ‘70%’입니다. 매매가 대비 전세보증금이 70%를 넘어가면 그 집은 이미 위험 신호입니다.
- 시세 체크의 정석: 국토부 실거래가와 부동산 앱(직방, 호갱노노)을 교차 검증하세요.
- 등기부등본의 ‘갑구’와 ‘을구’: 근저당, 가압류, 소유권 이전 이력을 확인하고 선순위 보증금 총합이 내 보증금을 위협하지 않는지 반드시 계산해봐야 합니다.
등기부등본은 계약 당일 아침에 한 번 더 떼어보는 ‘습관’이 수천만 원을 지킵니다. 변동 사항이 없는지 확인하는 10초가 여러분의 전 재산을 지키는 방패가 됩니다.
2026년 업데이트! 임대인 ‘블랙리스트’ 조회법
2025년부터 확대된 제도를 적극 활용하세요. 이제는 임대인의 신뢰도를 데이터로 확인할 수 있습니다.
- 임대인 정보 조회: 2025년 6월부터 국토부 시스템을 통해 임대인의 보유 주택 수와 보증사고 이력을 확인할 수 있습니다.
- 안심전세 앱 활용: 월 3회 한도 내에서 임대인의 반환 제한 여부를 비대면으로 조회 가능합니다. 다주택자이거나 사고 이력이 있다면 뒤도 돌아보지 말고 계약을 피하세요.
보증금 반환보증 보험, 선택이 아닌 필수
깡통전세 위험을 막는 가장 강력한 안전장치는 역시 전세보증금 반환보증입니다.
- 가입 기관: HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험).
- 가입 조건: 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하 보증금이 대상입니다.
- 핵심 혜택: 임대인이 돈을 못 돌려줘도 기관이 먼저 지급(대위변제)해 주므로 가장 확실한 보험입니다.
계약서 작성 시 무조건 넣어야 할 ‘필수 특약’
단순 정보 나열보다 중요한 것이 실제 계약서에 들어갈 ‘특약’입니다. 구글 검색에서 가장 많이 찾는 질문들을 바탕으로 구성했습니다.
- 우선변제권 확보: “임차인이 전입신고와 확정일자를 마친 다음 날까지 임대인은 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.” (이 문구가 없으면 당일 대출에 밀릴 수 있습니다.)
- 보증보험 가입 조건: “임대물건의 문제로 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 반환한다.”
- 잔금 지급: 반드시 통장 이체로 증빙을 남기고, 계약금은 5%를 초과하지 않도록 하세요.
무조건 피해야 할 위험 징후 5가지
계약 직전, 아래 5가지 중 하나라도 해당한다면 그 집은 포기하는 것이 상책입니다.
- 시세 대비 보증금이 20% 이상 비정상적으로 높음
- 임대인이 법인이거나 대리인 계약 시 연락이 두절됨
- 확정일자 부여를 거부하거나 협조하지 않음
- 입주일 직전에 급하게 계약을 종용함
- 보증보험 가입이 불가한 건물
꼼꼼한 체크리스트가 평생의 자산을 지킵니다
전세 사기 방지 순서를 요약하면 다음과 같습니다.
- 시세 및 등기 확인
- 임대인 이력 조회
- 보증보험 가입 가능 여부 검토
- 표준계약서 및 특약 작성
- 잔금 전 등기부등본 재검토
한 번의 실수는 돌이킬 수 없지만, 이 리스트를 따라 천천히 진행한다면 누구나 안전하게 내 집을 지킬 수 있습니다.