저도 처음 전세 집을 구할 때, 수억 원이 오가는 계약서 앞에서 얼마나 긴장했는지 모릅니다. 법률 용어는 어렵고 중개사 말만 믿자니 불안해서 밤잠을 설치기도 했죠. “직접 알아보니 정보가 너무 파편화되어 있어 제가 직접 핵심만 큐레이션 했습니다.”
가장 중요한 핵심부터 말씀드리면, 전세사기 예방의 최우선 원칙은 계약 전 깡통전세 여부’와 ‘등기부등본 권리관계’를 확인하는 것입니다. 지금부터 2026년 최신 제도와 실전 특약 문구까지 한 번에 정리해 드릴 테니, 이 글 하나로 검색 여정을 끝내시기 바랍니다.
계약 전 반드시 확인해야 할 ‘깡통전세’ 판별법
전세보증금이 매매가 대비 70% 이상이라면 위험 신호입니다. 이를 방치하면 집값이 하락할 때 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’의 희생양이 될 수 있습니다.
- 주변 시세 체크: 국토부 실거래가 공개시스템이나 직방, 호갱노노 등 부동산 앱을 통해 반드시 주변 시세부터 확인하세요.
- 등기부등본 정독: 갑구와 을구를 통해 근저당, 가압류, 소유권 이전 이력을 확인하고 선순위 보증금 총액을 반드시 계산해야 합니다.
등기부등본은 계약 당일 아침에 직접 발급받는 것이 원칙입니다. 단 몇 분의 투자가 여러분의 전 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
2026년 신규 제도: 임대인 ‘블랙리스트’ 조회하기
2025년부터 확대된 제도를 활용하면 임대인의 신뢰도를 사전에 파악할 수 있습니다.
- 임대인 정보 조회: 2025년 6월 27일부터 임대인의 보유 주택 수, 보증사고 이력, 반환 제한 여부를 조회할 수 있습니다.
- 안심전세 앱 활용: 11월부터 본격화된 안심전세 앱을 통해 비대면으로 임대인 이력을 확인할 수 있으며, 사고 이력이 있는 임대인은 무조건 피하는 것이 상책입니다.
[핵심] 전세사기 철벽 방어! 반드시 넣어야 할 특약 문구 모음
단순한 계약서 작성보다 중요한 것이 바로 특약입니다. 아래 문구들을 주택임대차표준계약서에 명확히 기재하세요.
| 구분 | 추천 특약 문구 (복사해서 사용하세요) | 효과 |
| 권리 유지 | “임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권을 설정하지 않으며, 이를 위반 시 계약은 무효로 한다.” | 우선변제권 확보 전 대출 차단 |
| 보증보험 | “임대물건의 하자로 인해 전세보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환한다.” | 보증금 미반환 위험 원천 봉쇄 |
| 세금 체납 | “임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 잔금 전 체납 발생 시 계약 해제 사유가 된다.” | 조세채권에 의한 경매 예방 |
| 매각 통지 | “임대인은 계약 기간 중 매매 계약을 체결할 경우 즉시 임차인에게 통지하며, 임차인은 거부 시 계약을 해지할 수 있다.” | 임대인 변경에 따른 사기 방지 |
보증보험 가입과 잔금 지급 전 최종 체크리스트
- 반환보증 가입: 수도권 7억, 지방 5억 이하 보증금은 필수 가입 대상입니다.
- 확정일자 및 전입신고: 계약 후 즉시 또는 이사 당일 마쳐서 대항력을 확보하세요.
- 잔금 이체: 반드시 기록이 남는 통장 이체를 활용하고 영수증을 보관하세요.
- 2025년 의무화 확인: 임대인의 보증보험 가입 의무화 여부를 최종 확인하고 미가입 시 대응 방안을 강구하세요.
꼼꼼함이 평생의 자산을 지킵니다
전세 사기 예방은 (1) 시세 확인 → (2) 임대인 조회 → (3) 보증보험 가입 → (4) 특약 기재 → (5) 잔금 전 재점검의 순서를 지키는 것에서 시작됩니다.
한 번의 실수가 평생의 재산을 앗아갈 수 있습니다. 서두르지 말고 위 리스트를 하나씩 체크하며 안전한 보금자리를 마련하시길 바랍니다.