다주택자에게 있어 세금, 특히 양도소득세는 자산 증식의 가장 큰 걸림돌이자 기회입니다. 최근 부동산 시장의 변동성과 함께 다주택자 양도세 중과 유예 이슈가 뜨거운 감자입니다.
“지금 팔아야 할까, 아니면 정책 변화를 더 기다려야 할까?”
많은 분이 고민하고 계실 텐데요. 현재 확정된 다주택자 양도세 중과 유예 기간은 2026년 5월 9일까지입니다.[출처: 한겨레, 중앙일보] 이 기간 내에 어떻게 매도 전략을 짜느냐에 따라 세금이 억 단위로 달라질 수 있습니다. 오늘은 다주택자가 반드시 알아야 할 중과 유예의 핵심과 실질적인 절세 매도 순서를 정리해 드립니다.
1. 다주택자 양도세 중과 유예란?
먼저 개념부터 확실히 짚고 넘어가겠습니다. 다주택자 양도세 중과 란, 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 추가 세율을 더하고, 장기보유특별공제 혜택을 배제하는 징벌적 과세 제도를 말합니다.
하지만 다주택자 양도세 중과 유예 기간(2022.5.10 ~ 2026.5.9) 내에 잔금을 치르고 소유권을 이전한다면 다음과 같은 엄청난 혜택을 받습니다.
- 중과세율 배제: 주택 수에 상관없이 기본 누진세율(6~45%)만 적용됩니다.
- 장기보유특별공제 적용: 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.
이 두 가지 차이만으로도 세 부담은 2배 이상 차이가 날 수 있습니다. 따라서 다주택자 양도세 계산기를 두드려보신 분들은 유예 기간 내 매도가 얼마나 유리한지 실감하실 겁니다.
2. 중과세율 vs 기본세율: 세금 차이의 진실
만약 유예가 종료되고 다주택자 양도세 중과세율이 부활한다면 어떻게 될까요? 현재 기준으로는 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상자는 +30%p가 가산됩니다.
- 유예 기간 내 매도 시: 기본세율(6~45%) + 장기보유특별공제 O
- 유예 종료 후 매도 시: 중과세율(26~75%) + 장기보유특별공제 X
많은 분이 기대하시는 다주택자 양도세 중과 폐지는 아직 법 개정이 필요한 사안으로 확정되지 않았으며, 양도세 중과 유예 연장 여부 또한 불투명한 상황입니다. 따라서 보수적인 관점에서는 2026년 5월 9일 이전을 ‘골든타임’으로 보고 전략을 짜야 합니다.
2026년 양도소득세 과세기준표
3. 어떤 집을 먼저 팔아야 할까? (절세 매도 순서)
그렇다면 여러 채 중 어떤 주택을 먼저 처분해야 할까요? 전문가들은 “양도차익이 적고, 혜택이 없는 집부터” 파는 것을 원칙으로 합니다.
① 양도차익이 작은 주택 우선 매도
중과세율은 주택 ‘수’에 따라 결정되지만, 세금 액수는 ‘양도차익’에 비례합니다. 따라서 차익이 작은 집을 먼저 팔아 주택 수를 줄여놓고, 나중에 차익이 큰 집을 팔 때 낮은 세율이나 비과세를 적용받는 것이 유리합니다.
② 다주택자 양도세 중과 지역(조정대상지역) 밖의 주택
비슷한 차익이라면 수도권·서울 조정대상지역보다는 지방이나 비조정지역 주택을 먼저 정리하는 것이 좋습니다.
③ 마지막까지 남겨야 할 ‘똘똘한 한 채’
가장 입지가 좋고 차익이 큰 주택은 마지막에 1세대 1주택 상태를 만든 뒤, 비과세(12억 원 공제)나 장기보유특별공제(최대 80%)를 받아 매도하는 것이 정석입니다.
4. 유예 종료 이후(2026년 5월 이후)를 대비한 전략
만약 시장 상황 때문에 기한 내에 다 팔지 못한다면 어떻게 해야 할까요? 양도세 중과 유예 연장이 되지 않는 최악의 시나리오를 대비해 다음과 같은 플랜 B를 준비해야 합니다.
① 연도별 분산 매도
같은 해에 여러 채를 팔면 양도차익이 합산되어 세율 구간이 폭등합니다. 양도차익이 큰 주택은 해를 달리하여(예: 2026년 말, 2027년 초) 나누어 팔면 누진세율 효과를 낮출 수 있습니다.
② 거주 주택 비과세 전환
조정대상지역 내 주택이라도 실거주로 전환하여 2년 이상 거주하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 노릴 수 있습니다. 상대적으로 저렴한 주택을 거주용으로 돌리고 투자용 주택을 정리하는 방식도 고려해볼 만합니다.
③ 증여를 통한 명의 분산
배우자나 자녀에게 증여하여 세대 분리를 하거나 명의를 분산시키면 주택 수를 줄여 중과를 피할 수 있습니다. 특히 배우자 이월과세 적용 등을 고려해 미리미리 시뮬레이션을 돌려봐야 합니다.
마치며: 시간은 다주택자의 편이 아니다
다주택자 양도세 중과 유예 기간이 1년 남짓 남았습니다. 정부의 다주택자 양도세 중과 폐지 정책만 믿고 기다리기에는 리스크가 큽니다.
지금 당장 보유하신 주택 리스트를 펼쳐놓고 1) 취득가와 시세 파악, 2) 예상 양도차익 계산, 3) 조정대상지역 여부 확인을 하신 뒤 매도 순서를 정하시길 바랍니다. 복잡한 셈법이 필요하다면 세무 전문가와 상담하거나 온라인 다주택자 양도세 계산기를 적극 활용하여 최적의 타이밍을 잡으세요.
절세는 ‘타이밍’과 ‘순서’가 생명입니다.
[요약 체크리스트]
- 기한: 2026년 5월 9일까지 잔금 청산 시 중과 배제
- 순서: 차익 적은 집, 비조정지역 주택부터 매도
- 목표: 최종 1주택 비과세 전략 수립