1가구 1주택 양도세 계산 방법 (비과세 요건, 12억 초과분, 장기보유특별공제, 세율 2026)
1세대가 국내에 주택 1채만 갖고 2년 이상 보유했다가 팔면 양도소득세가 없습니다. 다만 팔 때 실제 거래가가 12억 원을 넘으면 12억 원을 넘는 비율만큼의 차익에만 세금이 붙고, 이때 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 집은 보유 2년에 거주 2년이 더 필요합니다. 아래에서 요건 확인, 계산 순서, 세율, 계산 예시 2개를 국세청 안내 기준으로 정리했습니다.
- 이 글은 2026년 11월 9일 기준 국세청 안내를 바탕으로 작성했습니다. 세율과 공제율은 양도일 기준 법령이 적용되므로 세법이 바뀌면 달라질 수 있습니다.
- 이 글의 계산은 개략적인 예시입니다. 실제 세액은 취득가, 필요경비, 보유·거주 기간 입증에 따라 달라지니 신고 전에 국세상담센터 126이나 세무서에서 확인하세요.
- 양도소득세와 별도로 지방소득세가 따로 계산됩니다. 이 글의 세액에는 포함하지 않았습니다.
- 주택을 2채 이상 갖고 있다면 이 글이 아니라 다주택 중과 글을 보세요. 아래 「다주택자라면」 항목에 링크했습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 비과세 기본 요건 | 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택, 2년 이상 보유 |
| 거주 요건 | 2017.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 거주 2년 이상 추가 |
| 비과세 제외 | 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 비과세에서 제외, 12억 원 초과분의 차익만 과세 |
| 고가주택 차익 계산 | 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 |
| 장기보유특별공제 | 보유 중 거주 2년 이상인 1세대 1주택은 보유 최대 40% + 거주 최대 40%, 합계 최대 80% |
| 기본공제 | 양도소득 기본공제 250만 원 |
| 세율 | 2년 이상 보유 시 6~45% 누진세율, 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60% |
| 신고·납부 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부 |
1가구 1주택 비과세는 어떤 조건에서 받나요?
국세청은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 2년 이상 보유한 경우 양도소득세를 과세하지 않는다고 안내합니다. 확인할 조건은 네 가지입니다.
- 1세대 1주택: 양도일 현재 기준으로 판단합니다. 양도 시기는 원칙적으로 대금을 다 치른 날(대금청산일)이고, 대금청산일보다 등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다.
- 보유 2년 이상: 취득일부터 양도일까지 기간입니다.
- 거주 2년 이상(해당하는 경우): 2017년 8월 3일 이후 취득할 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유뿐 아니라 거주도 2년 이상이어야 합니다. 비조정지역이었다면 거주 요건은 없습니다.
- 양도가 12억 원 이하: 12억 원을 넘으면 고가주택이라 비과세에서 제외됩니다. 국세청은 양도일이 2021년 12월 7일 이전이면 9억 원이라고 안내하므로, 12억 원 기준은 그 이후(12월 8일부터) 양도분에 적용됩니다.
주택에 딸린 토지도 범위가 있습니다. 도시지역 안이면 주택 정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배), 도시지역 밖이면 10배까지가 1세대 1주택 범위입니다. 일시적 2주택처럼 예외가 걸리는 경우는 개별 사정이 달라 이 글에서 다루지 않았으니 국세상담센터(126)에서 확인하세요.
12억 원이 넘으면 양도세는 어떻게 계산하나요?
고가주택은 전체에 과세하지 않고 12억 원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다. 국세청이 안내하는 계산식은 다음과 같습니다.
- 고가주택의 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
- 고가주택의 장기보유특별공제액 = 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
전체 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 뺀 금액입니다. 예를 들어 15억 원에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%에 해당하는 차익만 과세 대상입니다.
장기보유특별공제는 얼마나 받나요?
양도소득세에서 가장 큰 절세 항목이 장기보유특별공제입니다. 2021년 1월 1일 이후 양도분 기준 국세청 공제율표입니다.
| 기간 | 일반 공제율 | 1세대 1주택 보유기간 공제율 | 1세대 1주택 거주기간 공제율 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만(거주) | - | - | 8% |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 11년 이상 | 22% | 40%(10년 이상 동일) | 40%(10년 이상 동일) |
| 12년 이상 | 24% | 40% | 40% |
| 13년 이상 | 26% | 40% | 40% |
| 14년 이상 | 28% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30%(최대) | 40% | 40% |
1세대 1주택은 보유 공제율과 거주 공제율을 더해 최대 80%까지 받습니다(10년 이상 보유하고 10년 이상 거주). 이 표는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택에 쓰는 표이고, 거주 요건이 없어 비과세를 받았더라도 보유 중 거주가 2년에 못 미치면 일반 공제율이 적용되는지 반드시 확인하세요. 비과세로 끝나는 집은 공제를 따질 필요가 없고, 이 공제는 12억 원 초과로 과세되는 경우에 의미가 있습니다.
양도세율은 몇 퍼센트인가요?
보유 기간에 따라 세율이 갈립니다. 국세청 안내 기준으로 주택은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고, 2년 이상이면 아래 기본세율(소득세법 제55조)을 적용합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
세액은 과세표준 × 세율 − 누진공제로 구합니다. 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구한 다음, 기본공제 250만 원을 뺀 금액입니다.
계산 순서를 정리하면 어떻게 되나요?
- 양도가액 − 취득가액 − 기타 필요경비 = 전체 양도차익
- 양도가가 12억 원 이하이고 비과세 요건을 충족하면 여기서 끝(세금 없음)
- 12억 원을 넘으면 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 = 과세 대상 양도차익
- 보유·거주 기간별 공제율로 장기보유특별공제액을 구하고, 같은 비율((양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액)을 곱해 과세 대상 몫만 공제
- 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
- 양도소득금액 − 기본공제 250만 원 = 과세표준
- 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액
계산 예시 1: 15억 원에 팔고 16년 보유, 10년 이상 거주
국세청이 「세액계산요령」에서 보여주는 사례(양도 15억 원, 취득 8억 원, 기타 필요경비 3천만 원, 보유 중 10년 이상 거주)를 따라가면 다음과 같습니다. 국세청 사례는 2022년 1월 양도 기준이라 아래 세액 계산에는 현재 기본세율표를 적용했고, 보유 16년·거주 10년 이상으로 가정했습니다.
| ① 전체 양도차익 | 15억 − 8억 − 3천만 = 6억 7천만 원 |
|---|---|
| ② 과세 대상 양도차익 | 6억 7천만 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 3,400만 원 |
| ③ 장기보유특별공제(80%) | 1억 3,400만 × 80% = 1억 720만 원 |
| ④ 양도소득금액 | 1억 3,400만 − 1억 720만 = 2,680만 원 |
| ⑤ 과세표준 | 2,680만 − 기본공제 250만 = 2,430만 원 |
| ⑥ 산출세액 | 2,430만 × 15% − 126만 = 238만 5천 원 |
양도차익이 6억 7천만 원이지만 세금은 약 238만 원 수준입니다. 12억 원 초과 비율과 80% 공제가 함께 작용한 결과입니다. 지방소득세는 별도입니다.
계산 예시 2: 14억 원에 팔고 5년 보유, 5년 거주
취득 9억 원, 기타 필요경비 2천만 원, 보유 5년·거주 5년으로 가정한 예시입니다.
| ① 전체 양도차익 | 14억 − 9억 − 2천만 = 4억 8천만 원 |
|---|---|
| ② 과세 대상 양도차익 | 4억 8천만 × (14억 − 12억) ÷ 14억 ≈ 6,857만 원 |
| ③ 장기보유특별공제(보유 20% + 거주 20% = 40%) | 6,857만 × 40% ≈ 2,743만 원 |
| ④ 양도소득금액 | 6,857만 − 2,743만 ≈ 4,114만 원 |
| ⑤ 과세표준 | 4,114만 − 250만 ≈ 3,864만 원 |
| ⑥ 산출세액 | 3,864만 × 15% − 126만 ≈ 454만 원 |
같은 집을 12억 원 이하에 팔았다면 비과세라 세금이 0원이었을 것입니다. 12억 원을 넘는 순간 초과분 비율만큼 과세가 시작된다는 점을 확인할 수 있습니다. 반올림 때문에 홈택스 모의계산과 몇 만 원 차이가 날 수 있습니다.
다주택자라면 어떻게 달라지나요?
이 글은 양도일 현재 1세대 1주택을 기준으로 합니다. 주택이 2채 이상이면 조정대상지역 주택에 중과세율이 붙을 수 있고, 계산이 완전히 달라집니다. 국세청 세율 안내에는 중과 한시 배제 기간이 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지로 표시되어 있고, 이 기간은 이 글을 확인한 2026년 11월 9일 기준으로 이미 끝났습니다. 5월 9일 이후 양도분의 적용과 계약일 기준 특례 여부는 양도일과 계약일에 따라 달라지니 국세청(126)에서 확인하세요. 다주택 중과와 유예 이슈는 다주택자 양도세 중과 유예 정리와 중과 유예 잔금일 기준 정리에서 따로 다뤘습니다. 두 글은 2026년 1월 기준으로 쓴 글이라, 유예 기간이 끝난 뒤의 적용은 국세청에서 다시 확인하세요.
신고와 납부는 언제까지 하나요?
- 예정신고·납부: 부동산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내. 예를 들어 2021년 7월 15일에 잔금을 받았다면 기한은 2021년 9월 30일입니다(국세청 예시).
- 비과세라도 확인: 비과세 요건을 갖춘 집이라도 신고 대상인지 세무서에 문의하세요. 이 글은 비과세 신고 절차를 별도로 확인하지 못했습니다.
- 무신고 시: 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 납부지연가산세(1일 0.022%)가 붙습니다.
- 분할납부: 납부할 세액이 1천만 원을 넘으면 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 세액이 2천만 원 이하면 1천만 원 초과분, 2천만 원 초과면 세액의 2분의 1 이하 금액입니다.
- 확정신고: 해당 연도에 부동산을 여러 건 양도했다면 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 확정신고를 합니다. 1건만 양도해 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 1가구 1주택이면 무조건 양도세가 없나요?
A. 아닙니다. 보유 2년 이상(조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득했다면 거주 2년 이상 추가)이어야 하고, 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘지 않아야 합니다. 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익에는 과세합니다.
Q. 12억 원 초과 주택은 전체 금액에 세금이 붙나요?
A. 아닙니다. 국세청 안내대로 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 부분에 상당하는 양도차익에만 과세합니다. 계산식은 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액입니다.
Q. 장기보유특별공제는 최대 몇 퍼센트인가요?
A. 일반 건물·토지는 15년 이상 보유 시 최대 30%이고, 1세대 1주택은 10년 이상 보유 40%와 10년 이상 거주 40%를 더해 최대 80%입니다(2021년 1월 1일 이후 양도분, 국세청 공제율표).
Q. 조정대상지역에 산 집인데 거주하지 않았다면요?
A. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 거주 기간이 2년 이상이어야 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 시점에 조정대상지역이었는지는 국토교통부 공고로 지정 이력을 확인하세요.
Q. 보유 기간이 2년이 안 되면 세율이 어떻게 되나요?
A. 비과세를 받을 수 없는 경우 주택은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 세율이 적용됩니다(국세청 세율 안내). 2년 이상이면 6~45% 기본세율입니다.
Q. 양도세 신고는 언제까지 하나요?
A. 양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 신고하지 않으면 납부할 세액의 20% 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.
Q. 기본공제 250만 원은 누구나 받나요?
A. 양도소득 기본공제는 250만 원이며, 국세청은 한 해에 양도한 자산 전체에 대해 공제 순서를 정해 적용한다고 안내합니다. 올해 다른 자산도 팔았다면 세무서에서 적용 순서를 확인하세요.
출처: 국세청 「양도소득세 개요」, 「세액계산요령(1세대 1주택 고가주택)」, 「장기보유특별공제율」, 「양도소득세 세율」 (2026년 11월 9일 확인)